En el mercado inmobiliario chileno, el éxito de una inversión no depende solo de adquirir propiedades; radica en entender cómo evaluar su rentabilidad. En un escenario donde los créditos hipotecarios se han vuelto más accesibles y la demanda de arriendos sigue sólida, saber calcular indicadores clave y analizar factores externos te permitirá tomar decisiones fundadas y alcanzar una verdadera seguridad financiera.
Coldwell Banker Chile te guía, con experiencia y respaldo global, para que cada inversión esté alineada con tus objetivos: rentabilidad inmediata, plusvalía futura o un balance estratégico entre ambas.
🧮 Indicadores esenciales de rentabilidad
Para medir si una inversión es conveniente, considera al menos estos cuatro pilares:
1. Rentabilidad bruta y Cap Rate:
La fórmula es efectiva y clara: (Ingreso anual por arriendo ÷ Valor de compra) × 100. Ejemplo: arrendar en UF 11/año sobre un costo de UF 3.000 da un Cap Rate de 4,4 %
2. Rentabilidad neta
Aquí restas todos los costos reales: gastos comunes, contribuciones, mantención, seguros y vacancias. La fórmula: (Ingresos – Gastos) ÷ Valor de compra × 100.
Un buen proyecto debiera rendir entre 3,5 % y 5 % neto
3. Flujo de caja mensual
¿La propiedad autofinancia su dividendo? En muchos casos el arriendo no cubre totalmente los egresos al principio, pero la plusvalía puede compensar. Si el flujo de caja es negativo, evalúa aportar un pie mayor, plazos más largos o rentas temporales ●
4. Plusvalía proyectada y factores externos
Zonas con alta demanda de arriendo como Las Condes, Ñuñoa, Macul o localidades con conexiones al Metro tienen baja vacancia y mayor valorización. Evalúa mejoras urbanas, obras viales o políticas como DFL2 que reducen cargas tributarias
🔍 Costos que pueden impactar tu inversión
Vacancias: contempla 1 a 2 meses sin arriendo anual
Gastos comunes: estos pueden mermar el ingreso neto; prioriza propiedades eficientes
Contribuciones: el beneficio DFL2 puede entregar hasta 50 % de rebaja por 20 años
Mantenciones: considera un 5–8 % anual de ingresos como fondo de mantención
Aspectos legales: sin contratos formales puedes exponerte a sanciones del SII y perder beneficios
🧭 Estrategias de inversión con propósito
Pie alto y tasa fija a largo plazo: reduce la presión de la cuota y mejora el flujo de caja
Modalidad de arriendo: el amoblado o arrendamiento corto/plataformas como Airbnb pueden aumentar la renta mensual
Proyectos con arriendo garantizado: aseguran ingresos iniciales, minimizando riesgo
Diversificación y simulación financiera: usar herramientas para proyecciones (flujo, Cap Rate, plusvalía, TIR) es fundamental
✅ Cómo Coldwell Banker Chile potencia tus inversiones
En Coldwell Banker Chile transformamos información en resultados:
Análisis personalizado del flujo de caja, costos y brechas a cubrir.
Identificación de zonas en expansión con conectividad, alta demanda y beneficios tributarios.
Acceso a herramientas avanzadas de simulación (Cap Rate, TIR, VAN).
Soporte legal y formalización para proteger tus ingresos y beneficios.
Opciones de arriendo garantizado, amoblado y flexible según tu perfil inversor.
Nuestra experiencia global y arraigo local te otorga seguridad, respaldo y proyecciones realistas para que tu inversión sea rentable desde el primer año y robusta frente al horizonte.
📌 Conclusión
Evaluar la rentabilidad no es sólo una ecuación financiera: es una estrategia integral que considera comprar, arrendar, vender y valorizar propiedades con inteligencia. En el mercado inmobiliario chileno, donde los beneficios tributarios y la plusvalía convergen, la asesoría adecuada es la diferencia entre una inversión y un verdadero patrimonio.
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