En un contexto donde el mercado inmobiliario chileno se recupera con una demanda creciente por arriendos en comunas como Santiago Centro y Ñuñoa, entender la rentabilidad es clave para propietarios que buscan equilibrar ingresos estables y vacancias mínimas. Este post te guía paso a paso, con ejemplos locales, para que tomes decisiones informadas en la compra, venta o arriendo de propiedades.
La rentabilidad de un arriendo en Chile se calcula con el Cap Rate: (Ingreso anual por arriendo ÷ Valor de la propiedad) × 100. Un rango aceptable es 4-6%, bueno 6-8% y excelente por encima de 8%. Por ejemplo, una propiedad de $100 millones con arriendo mensual de $500.000 genera un 6% anual, ideal para zonas de alta demanda como La Florida.En 2025, la rentabilidad bruta promedio de arriendos en la Región Metropolitana está entre 4,8 % y 7,2 %. Se calcula con la fórmula Cap Rate = (Arriendo mensual × 12 ÷ Valor comercial de la propiedad) × 100. Para rentabilidad neta, resta entre 18 % y 28 % por gastos (administración, contribuciones, mantención y vacancia). Un Cap Rate bruto superior al 6,5 % en comunas como Ñuñoa o Macul se considera excelente en el mercado residencial.
Muchos propietarios solo miran el Cap Rate bruto y se emocionan con un 7 %, pero la realidad chilena es distinta. En promedio, los gastos fijos y variables se comen entre el 22 % y 28 % del ingreso bruto en departamentos y entre 18 % y 24 % en casas.
Desglose real de gastos 2025 (RM):
- Administración (si usas una empresa especializada): 8-10 % + IVA
- Contribuciones: 0,6-1,2 % del avalúo fiscal anual
- Mantención y reparaciones: 5-10 % anual
- Seguro de arriendo o contra incumplimiento: 2-4 %
- Vacancia promedio real: 0,8-1,8 meses cada 3 años
- Gastos legales y notaría al cambio de contrato: $80.000-150.000 cada 1-2 años
Ejemplo realista en Ñuñoa 2025 Departamento 3 dormitorios + 2 baños, 78 m², edificio 2018, Av. Irarrázaval:
- Valor comercial: $185 millones (UF 5.200)
- Arriendo actual: $850.000 mensuales (rango de mercado nov. 2025)
- Ingreso bruto anual: $10.200.000
- Cap Rate bruto: 5,51 %
- Gastos estimados reales: $2.350.000 anuales (23 %)
- Rentabilidad neta real: 4,24 % (aún buena para Ñuñoa, donde la plusvalía anual supera el 6 %).
Ejemplo en Macul (sector alto, cerca de Quilin y metro Macul) Casa 4D+3B, 140 m² construidos, condominio 2020:
- Valor comercial: $320 millones (UF 9.000)
- Arriendo: $1.350.000 mensuales
- Ingreso bruto anual: $16.200.000
- Cap Rate bruto: 5,06 %
- Gastos más bajos (casa sin administración obligatoria): ~19 %
- Rentabilidad neta: 4,1 % + plusvalía proyectada 7-9 % anual por cercanía a nuevos proyectos de metro Línea 7.
Mapa 2025: Dónde Está la Mejor Rentabilidad Bruta y Neta en Chile
| Comuna / Zona | Cap Rate bruto promedio | Rentabilidad neta promedio | Comentario clave 2025 |
|---|---|---|---|
| Ñuñoa | 5,6 – 6,8 % | 4,3 – 5,2 % | Demanda joven + metro = vacancia < 20 días |
| Macul | 5,1 – 6,3 % | 4,0 – 4,9 % | Familias, cercanía colegios y Línea 7 |
| Providencia | 4,7 – 5,8 % | 3,6 – 4,5 % | Baja vacancia, pero alto valor compra |
| La Florida | 5,8 – 7,4 % | 4,6 – 5,7 % | Mejor relación precio/arriendo 2025 |
| Viña del Mar / Reñaca | 6,3 – 8,1 % | 4,8 – 6,2 % | Turismo + estudiantes, estacionalidad |
| Antofagasta centro | 4,2 – 5,5 % | 3,3 – 4,2 % | Minería bajó demanda 2025 |
Fuente: elaboración propia Coldwell Banker Chile con datos cruzados PortalInmobiliario, ChilePropiedades y catastros internos (noviembre 2025).
Checklist 2025 para Propietarios que Quieren Rentabilidad Superior al 6 % Bruto
- Ubicación con menos de 25 días promedio de publicación (Ñuñoa, Macul, Las Condes alto, La Florida).
- Superficie útil mayor a 60 m² (departamentos) o 110 m² (casas).
- Edificio/post 2015 con buena mantención y gastos comunes bajos (< $120.000).
- Cercanía a metro actual o futuro (L7, L8, L9).
- Remodelación ligera cada 5-7 años (piso, cocina, baño).
- Contrato con garantía de arriendo o seguro (reduce riesgo de no pago).
- Precio de arriendo en el percentil 60-70 del mercado (nunca el más alto).
FAQ
¿Sigue siendo buen negocio comprar para arrendar en 2025? Sí, pero solo en comunas seleccionadas. En Ñuñoa y Macul la rentabilidad neta + plusvalía supera el 10 % anual combinado, mejor que muchos fondos mutuos.
¿Cuánto subió el arriendo promedio en Santiago entre 2024 y 2025? +11,8 % según INE. Ñuñoa lidera con alzas de hasta 14 % en departamentos 3D.
¿Es mejor comprar en UF o pesos para arriendo? Siempre UF. El arriendo se reajusta 100 % IPC (Ley 21.461), protegiendo tu ingreso real.
¿Vale la pena pagar administración profesional? Sí. Reduce vacancia de 45 a 18 días promedio y evita morosidad (estudios internos Coldwell Banker 2025).
Conclusión
La rentabilidad de arriendos en Chile 2025 no es un misterio: es matemática + ubicación + estrategia. Con las fórmulas, mapas y checklist de este artículo ya tienes las herramientas para decidir con datos duros si comprar, mantener o vender tu propiedad.
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Por: Sharinne Vásquez - Marketing Consultant *Este contenido fue escrito con la asistencia de una inteligencia artificial, basado en información de conocimiento público divulgado a través de medios de comunicación.